Beli rumah indent atau pre-launch ini merupakan langkah strategis karena memberikan berbagai keuntungan. Keuntungannya sendiri mulai dari harga lebih murah sampai pilihan unitnya strategis.
Masalahnya, kalau kamu tidak melakukan persiapan, kamu bisa terjebak oleh skema developer nakal yang merugikan. Oleh karena itu kamu harus mengetahui tips beli rumah indent supaya tidak tertipu dan mendapatkan keuntungannya semaksimal mungkin.
1. Pahami Cara Kerja dan Keuangan Developer
Developer mengelola delapan komponen biaya utama dalam setiap proyek perumahan yang mereka kembangkan yaitu sebagai berikut:
- Biaya akuisisi tanah: Biaya ini yang paling besar yang harus dibayar sebelum sebelum proses pengembangan kawasan dimulai.
- Biaya legalitas: Biaya yang diperlukan untuk mengurus sertifikat, IMB, dan berbagai perizinan dari pemerintah daerah setempat terkait.
- Biaya pembangunan: Biaya material dan upah tenaga kerja langsung untuk konstruksi.
- Biaya infrastruktur dan utilitas: Biaya ini digunakan untuk pembangunan seperti jalan, drainase, listrik, dan air bersih bagi seluruh penghuni.
- Biaya pemasaran dan penjualan: Biaya untuk iklan, promosi, komisi agen penjualan, dan biaya pameran.
- Biaya operasional kantor: Gaji staf, sewa kantor, listrik, air, internet, telepon, serta biaya transportasi.
- Biaya SDM: Gaji tim manajemen, insinyur, arsitek, serta biaya pelatihan dan pengembangan.
- Biaya cadangan: Biaya untuk kejadian tidak terduga seperti jika ada pembengkakan dalam pembangunan.
2. Pastikan Sertifikat Tanah Sudah Dipecah
Tanyakan pada pihak developer apakah sertifikat tanahnya sudah dipecah per kavling atau belum. Jika developer tidak bisa memberikan kepastian kapan waktu pecah sertifikat, ini bisa berpotensi developer red flag.
Status tanah yang masih berstatus sertifikat induk menandakan proses legalitas belum tuntas dan berisiko terhadap hak kepemilikan nantinya. Jika developer tidak dapat menunjukkan bukti bahwa sertifikat sudah dipecah, sebaiknya jangan beli rumah tersebut.
3. Periksa Keberadaan IMB atau PBG yang Sah
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah dokumen legal yang wajib dimiliki developer bahkan pemilik rumah perseoranganpun sebelum memulai pembangunan. Supaya terhindar dari penipuan, kamu harus lihat dokumen IMB atau PBG-nya secara langsung.
Mengapa? Karena dokumen perizinan ini membuktikan bahwa bangunan yang akan dibangun sudah sesuai dengan tata ruang dan regulasi pemerintah daerah. Tanpa IMB atau PBG yang sah, bangunan bisa dianggap ilegal dan berisiko dibongkar oleh pemerintah setempat suatu saat.
4. Pantau Progres Pembangunan Fisik secara Berkala
Permen PUPR No. 11/2019 Pasal 1 ayat 2 menyatakan bahwa rumah tapak seharusnya dijual saat sudah dalam proses pembangunan. Regulasi ini dibuat untuk melindungi konsumen dari developer yang hanya menjual gambar tanpa realisasi pembangunan fisik di lapangan.
Pengembang tidak boleh menjual rumah indent jika fondasi atau struktur dasar belum mulai dikerjakan. Aturan ini memastikan bahwa pengembang memiliki modal dan komitmen nyata untuk menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang dijanjikan.
Supaya lebih aman, kamu harus melakukan survei lokasi secara berkala untuk memantau perkembangan pembangunan di lokasi. Kunjungi lokasi proyek setidaknya setiap dua minggu sekali untuk melihat apakah ada progres pembangunan atau tidak.
5. Prioritaskan Metode KPR
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) memiliki peran penting sebagai auditor gratis dalam transaksi properti indent baru. Bank akan melakukan penilaian mendalam terhadap developer sebelum menyetujui KPR untuk proyek perumahan.
Mereka akan memeriksa legalitas tanah, kelengkapan izin, track record developer, dan kondisi keuangan perusahaan pengembang secara menyeluruh. Bank tidak akan memberikan KPR untuk proyek yang dianggap berisiko tinggi atau developer yang kredibilitasnya diragukan.
0 Comments